상계주공6단지 재건축 - 신통 자문 진행 & 70~75% 진입전략 계산기

상계주공6단지 재건축 - 신통 자문 진행 & 70~75% 진입전략 계산기

업데이트: 2025-08 · 기준 평형: 전용 84㎡(30평형) · 위치: 노원구 노원역 생활권

 

상계주공6단지 재건축

 

한눈에 보는 핵심 요약

진행

신속통합기획(신통) 자문 신청

정비계획·구역지정 전 단계 — 공식 고시 대기

전략

총투자금 ≤ 준신축의 70~75%

리스크 프리미엄을 가격으로 확보

체크

대지권·일반분양 비율 즉시 확인

권리가액·분담금 민감도 핵심 변수

진입전략 (2025년 8월 기준)

70~75% 룰 — 총투자금(매입가 + 예상 분담금)이 인근 준신축 시세의 70~75% 이하일 때만 선제 진입합니다. 정비계획 고시 이후 호가가 점프할 수 있으므로, 고시 전 구간에서 가격 디스카운트를 확보하는 전략이 유효합니다.

• 협상 기준: 호가에서 최소 1억 내외 디스카운트 시도(리스크 프리미엄 논리 제시).
• 분담금 가정: 정비계획 전 단게 → 2.0~3.0억 보수 가정으로 역산.
• 시점: 신통 자문 수용·정비계획 고시 직전/직후 초기 구간이 최적.

가격 시뮬레이션 계산기 (즉시 결과)

① 인근 준신축 84㎡ 시세(억)

예: 래미안/중계센트럴 등 보수치

② 예상 분담금(억)

정비계획 전: 2.0~3.0억 가정

③ 안전마진 하한(%) ④ 안전마진 상한(%)

계산하기 70% 기준 75% 기준 정비사업 클린업시스템

준신축 시세: 14.5억 분담금: 2.5억 목표: 70~75%

구간	총투자금 상한(억)	매입가 상한(억)	판정
하한(70%)	10.15	7.65	안전(권장)
상한(75%)	10.88	8.38	주의(상한)

분담금 가정	매입가 상한(70%)	매입가 상한(75%)

Tip: 분담금을 바꿔보며 협상 목표가를 역산하세요.

정비구역 내 핵심 체크포인트

① 대지권 비율(가구당 대지지분)

• 같은 평형이라도 대지지분 차이가 큼 → 권리가액·분담금에 직접 영향.
• 30평형 기준 18㎡ 이상 양호, 20㎡ 이상 우수(분담금 방어력↑).
• 지분이 작다면 가격을 더 낮춰 리스크를 가격으로 상쇄.

② 일반분양 비율

• 1:1 재건축에 가까울수록 일반분양 수익↓ → 조합원 분담금↑.
• 신통·역세권 인센티브로 일반분양 확대 가능성 확인.
• 정비계획(안) 공개 시, 일반분양 세대수 & 분양가 가이드 즉시 점검.

③ 상계주공6단지 권리가액 추정표 (2025년 8월 가정)

토지 ㎡당 단가 가정: 보수 800만 / 기준 1,000만 / 낙관 1,200만. 실제 권리가액은 감정평가·비례율에 따라 달라질 수 있습니다.

평형 (대지지분)	보수적 (㎡당 800만)	기준 (㎡당 1,000만)	낙관 (㎡당 1,200만)
13평 (21.99㎡)	1.76억	2.20억	2.64억
17평 (27.34㎡)	2.19억	2.73억	3.28억
20평 (33.04㎡)	2.64억	3.30억	3.96억
23평 (36.69㎡)	2.94억	3.67억	4.40억
24평 (38.40㎡)	3.07억	3.84억	4.61억

70~75% 룰 계산기 (총투자금 = 매입가 + 분담금)

① 입력값

인근 준신축 84㎡ 시세 (억)

예: 래미안/중계센트럴 등 보수치

매입가 (억)

직접 분담금 입력 (억)

또는 분양가–권리가액으로 계산

둘 다 입력 시 분담금 = max(분양가–권리가액, 0)

안전마진 하한 (%)

안전마진 상한 (%)

정비사업 클린업시스템

② 결과 요약

준신축 시세: 14.5억 매입가: 8.00억 분담금: 2.50억 총투자금: 10.50억

구간	허용 총투자금 상한(억)	판정
하한(70%)	10.15	안전(권장)
상한(75%)	10.88	주의(상한)

민감도 (분담금 가정치별 허용 매입가 상한)

분담금 가정 (억)	매입가 상한(70%)	매입가 상한(75%)

Tip: 권리가액이 큰 물건일수록 분담금이 줄어 총투자금이 70% 구간에 들어가기 쉬워집니다.

※ 본 계산기는 참고용입니다. 실제 감정평가·비례율·분양가 고시·금리 등에 따라 수치는 달라질 수 있습니다.

결론

상계주공6단지는 신통 자문 단계로 볼륨 상향을 모색 중이며, 정비계획·구역지정 고시 전에는 총투자금 ≤ 준신축의 70~75% 룰로 가격 디스카운트 확보가 관건입니다. 공식 문서(정비계획안·일반분양 수량·분담금 가이드)가 공개되는 즉시 계산기에 반영해 “매입가 상한”을 업데이트하세요.

※ 본 도구는 정보 제공 목적이며 실제 분담금·시세·대출 조건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

조합원 분양가(추가분담금) 추정 가이드

1) 기본 공식 구조 이해

조합원 추가분담금은 다음과 같이 계산합니다.

조합원 추가분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액
권리가액 = (감정평가액 × 비례율)
    

• 조합원 분양가: 분양가심사(토지+건축비+이윤) 결과를 반영.
• 권리가액: 감정평가액(토지·건물) × 비례율(사업성 지표).

2) 예측을 위한 입력 데이터

1. 예상 일반분양가 (인근 준신축 시세·유사 분양사례 기반)
2. 예상 권리가액 (가구별 대지지분 × ㎡당 감정가; 건물가치는 노후 시 최소)
3. 예상 비례율 (유사 사업장·조합 자료에서 범위 확보: 예 90~120%)
4. 일반분양 비율 (1:1에 가까울수록 조합원 분담 압력↑)

3) 간이 추정 절차

1. 분양가 가정 예: 전용 84㎡ 분양가 14억
2. 권리가액 계산 예: 대지지분 38㎡ × ㎡당 1,000만 = 3.8억 (비례율 100% 가정)
3. 추가분담금 = 14억 – 3.8억 = 10.2억
4. 총투자금 = 매입가 + 추가분담금 → 인근 준신축 시세 대비 70~75% 룰로 안전마진 판단

4) 정확도 높이는 방법

• 정비사업 클린업시스템에서 추정분담금표·사업(정비)계획서·공고 열람
• 조합 총회 자료의 총사업비·비례율·공사비 단가 확인
• 유사 단지 비교 (동일 생활권·유사 용적률/규모의 최근 감정가·비례율 차용)
• 민감도 분석: ㎡당 감정가(보수/기준/낙관)와 분양가± 시나리오로 범위 산정

서울시 정비사업 클린업시스템