상계주공6단지 재건축 | 개인화 분담금 시뮬레이션 표 + 최신 전제

상계주공6단지 최신 소식

상계주공6단지 재건축 | 개인화 분담금 시뮬레이션 표 + 최신 전제

업데이트: 2025-09-04 · 자료: 서울시·노원구 보도/기사·주요 시세 플랫폼

목차

1. 전제·최신 동향
2. 개인화 시뮬레이션 계산기
3. 예시 시뮬레이션 표(소형/중형/대형 → 84㎡)
4. 주변 단지 비교 요약
5. 현장 분위기(주민·중개업계)
6. 주의·체크리스트
7. 근거 및 참고 링크

1) 전제·최신 동향

• 계획 규모: 기존 15층·2,646가구 → 최고 49층·약 3,676가구 구상(서울시 신속통합기획 자문 신청, 역세권 준주거 상향·용적률 확대·사업성 보정계수 반영 방향).
• 레퍼런스 시세: 권역 신축 레퍼런스 포레나 노원 시세(평형별 상이)로 상단 가늠. 단, 실제 분양가·배정평형·임대/일반분양 비율·사업비에 따라 조정.
• 공사비 추세: 인근 상계주공5단지 사례에서 평당 공사비 650→770만원 보도 등 상향 흐름. (개별 사업구조·물가·금리·설계에 따라 달라질 수 있음)

※ 아래 시뮬레이션은 예시 가정에 따른 범위 계산입니다. 실제 분담금은 종전자산평가·대지지분·평형배정·일반분양 수입·총사업비 등에 따라 크게 달라집니다.

2) 개인화 시뮬레이션 계산기

아래 입력값을 바꾸면 즉시 분담금 범위(보수/중립/우호)와 원가법 참고치가 계산됩니다. 단위는 억원입니다.

입력값

① 기존 주택 현재 시세(억원) ② 목표 배정 평형(㎡) ③ 목표 평형의 예상 신축가치(분양가)(억원) ④ 공사비(만원/평) (예: 750) ⑤ 총사업비/공사비 비율 (간접·부대·금융 등, 배수) ⑥ 권리가액 보정계수 β (시세×β ≈ 종전자산평가 가정)

* α(감안계수)= 0.70/0.85/1.00 (보수/중립/우호). 원가법은 건축원가(개인배분)−권리가액(시세×β)로 단순화.

분담금 계산하기

결과

보수 α=0.70 - 억

중립 α=0.85 - 억

우호 α=1.00 - 억

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원가법 참고치(0 미만 → 0 처리): - 억

* 원가법은 개인 배정 평형 기준 공사비×평수×(1+간접배수)에서 권리가액(시세×β)을 차감한 참고값입니다.

3) 예시 시뮬레이션 표(소형/중형/대형 → 84㎡)

입력값(③ 11.0억, ④ 750만원/평, ⑤ 1.5배, ⑥ β=0.9) 기준의 예시입니다. 실제 값은 각자 상황에 맞춰 계산기를 사용해 주세요.

프로필	기존 전용(㎡)	현재 시세(억원)	방법A 보수(α0.70)	방법A 중립(α0.85)	방법A 우호(α1.00)	원가법 참고치
A(소형→84㎡)	49	4.80	4.34	5.27	6.20	0.45
B(중형→84㎡)	59	5.50	3.85	4.67	5.50	0.00
C(대형→84㎡)	74	6.20	3.36	4.08	4.80	0.00

* 방법A는 “신축가치−현시세”에 α(0.70/0.85/1.00)를 곱해 일반분양 수입·정책 레버리지 등을 거칠게 반영하는 범위법입니다. 방법B는 원가법 참고치로, 단지·평형·설계 따라 0에 수렴할 수 있습니다.

4) 주변 단지 비교 요약

구역/단지	현재 단계	계획·핵심 포인트
상계주공6단지	서울시 신속통합기획 자문 신청	최고 49층·3,676가구 구상, 역세권 준주거 상향·용적률 확대·사업성 보정계수 적용 방향
상계주공5단지	시공사 재추진(수의계약 보도)	평당 공사비 650→770만원 보도, 분담금 5~6억 추정 기사 다수(소형 위주·일반분양 적음)
상계주공10단지 등	신속통합기획 신청·동의율 확보	권역 다수 단지 동시추진(49층권 구상)

5) 현장 분위기(주민·중개업계)

• ’25.5월엔 금리·공사비·분담금 부담 기사 톤이 우세했으나,
• ’25.8월 이후 선행단지(5단지) 시공사 재추진 등 재료로 권역 기대감이 점진 회복.
• 6단지는 정책 레버리지(준주거·보정계수)가 수입 측에 유리할 가능성.

6) 주의·체크리스트

• 대지지분·종전자산평가가 개인 분담금에 미치는 영향이 큼(같은 평형도 차이).
• 배정 평형 증대 신청 시 추가 부담 가능성.
• 분양가·일반분양 물량은 사업성의 핵심(정책·시장 변수에 민감).
• 공사비·금리는 보수적 가정 권장(민감도 테스트 필수).

7) 근거 및 참고 링크

• 노원구, 상계주공6단지 재건축 신속통합기획 자문 신청 및 49층·3,676가구 보도(역세권 준주거·보정계수) – 아시아경제(2025-05-12), 시정일보(2025-05-13), 시민일보(2025-05-13)
• 상계주공5단지 공사비/분담금 기사 – 조선비즈 부동산(2025-04-29), NATE 뉴스(2025-08-13), Daum(2025-04-25)
• 레퍼런스 포레나 노원 시세 – KB부동산, 호갱노노, 직방
• 상계주공6단지 기본 단지정보 – 리치고

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ⓘ 본 자료는 공개 기사·시세 페이지를 바탕으로 한 가정 기반 시뮬레이션 예시입니다. 투자 판단의 최종 책임은 본인에게 있으며, 공식 고시·정비계획(도면/용적률/임대비율/분양가 심사/분담금 산정 기준)과 다를 수 있습니다.