노원 상계·중계·하계 공공재개발·신속통합기획·통합심의 한 번에 읽는 투자전략

Title : 노원 상계·중계·하계 공공재개발·신속통합기획·통합심의 한 번에 읽는 투자전략(업데이트: 상계동 154-3 고시 반영)
Keywords : 공공재개발, 신속통합기획, 통합심의, 재개발, 재건축, 노원구, 상계동, 중계동, 하계동, 상계동154-3, (가칭)상계5구역, 추가분담금, 권리가액, 사업성 보정계수, 역세권 종상향
Description : 서울시 노원구(상계·중계·하계) 정비사업 3대 제도 핵심과 지역별 투자 포인트에 더해, 2025년 고시(상계동 154-3) 기반 (가칭)상계5구역의 향후 로드맵·예상기간·진입 체크리스트까지 업데이트한 실전 가이드.

노원 상계·중계·하계 공공재개발·신속통합기획·통합심의 완전정복 — 39층·4,500세대급 메가 프로젝트까지, 지금 주목할 투자전략

신속통합기획 재개발 사업

목차

1. 왜 지금 노원(상계·중계·하계)인가
2. 핵심 제도 3가지: 공공재개발·신속통합기획·통합심의
3. 지역별 투자 포인트(상계·중계·하계)
4. 추가분담금·권리가액 추정 프레임워크
5. [업데이트] (가칭) 상계5구역: 고시·진행순서·입주까지 예상기간·진입 체크
6. 스테이지별 투자전략 & 체크리스트
7. 공식 자료 & 바로가기
8. 자주 묻는 질문(FAQ)

1) 왜 지금 노원(상계·중계·하계)인가

노원권은 1세대 대규모 단지(상계·중계·하계 일대)와 저층 노후주거지가 공존하여 재건축+재개발 수요가 동시에 활발합니다. 신속통합기획·통합심의 정례화로 사업기간 단축과 사업성 개선이 병행되는 구간이며, 역세권 준주거 상향·사업성 보정계수가 정비계획에 반영되는 사례가 늘고 있습니다. 

2) 핵심 제도 3가지 요약

(1) 공공재개발

• 정의 : 공공(LH·SH 등) 참여로 규제완화·속도 개선.

(2) 신속통합기획(신통기획)

• 핵심 : 계획단계부터 시(市)가 가이드 제시·패키지 지원 → 구역지정·조합설립까지 속도 개선. 2025.7.24 발표에 따르면 조합설립까지 평균 3.5년 소요를 구역지정 후 1년 이내로 단축 목표.

(3) 통합심의

• 핵심 : 건축·경관·교통·환경·교육·정비계획(변경) 등 다수 심의를 일괄 처리. 기존 2년 이상 걸리던 심의단계를 ~6개월 수준으로 단축 기대. 모든 정비사업에 확대 적용. 

3) 지역별 투자 포인트(상계·중계·하계)

권역	키 프로젝트/상태	핵심 포인트	전략
상계	상계동 154-3 일대 주택정비형 재개발: 정비계획 결정·정비구역 지정·지구단위계획(구역) 결정·지형도면 고시(2025.4.17). 계획 규모: 최고 39층, 약 4,591세대(보도자료 기준). :contentReference[oaicite:3]{index=3}	역세권 메가스케일 공급. 사업성 보정·준주거 상향 관철 사례.	대지지분 높은 저층·빌라 위주 선별, 추정분담금 민감구간 점검.
중계	백사마을 재개발(이주·철거 단계 보도), 주변 신통기획 확산.	저층→중·고층 전환, 통합심의로 일정단축 기대.	이주속도·심의 보완조건·교육수용력 체크.
하계	하계장미 등 신통기획 자문(준주거 상향·고용적률 보도).	역세권 준주거·사업성 보정 수혜 기대.	상한제·일반분양 물량·분양가 변수 확인.

4) 추가분담금·권리가액 추정 프레임워크

① 권리가액(재개발 일반론)

• 권리가액 ≈ 종전 자산평가액 × 비례율
• 추가분담금 ≈ 분양가 – 권리가액

② 빠른 7단계 체크(예시) : 구역상태 → 용도·용적 → 일반분양 → 사업비 → 대지지분 → 이주·철거 → 세금

※ 실제 분담금은 정비계획·사업시행·관리처분·감정평가 결과에 따라 달라집니다.

[업데이트] (가칭) 상계5구역 — 2025년 8월 현재 로드맵

◈ 서울특별시고시 제2025-218호

상계동 154-3일대 주택정비형 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정, 지구단위계획(구역) 결정 및 지형도면 고시 (고시일: 2025.4.17, 관련 공개 DB·보도 확인). 세대수는 보도 기준 약 4,591세대, 최고 39층으로 계획되었습니다. (고시 세부는 서울시 도시계획 고시 데이터·시보·자치구 공람자료 등에서 확인) 

※ 명칭 혼동 주의: 본 글의 ‘(가칭) 상계5구역(상계동 154-3 일대)’은 기존 상계5재정비촉진구역(재개발) 및 상계주공5단지 재건축과는 서로 다른 사업입니다. 각 사업은 절차·주체·범위가 상이합니다. 

A. 향후 진행순서(법정 절차 기준)

1. 조합설립 (구역지정 후) →
2. 사업시행계획 인가(통합심의 병행) →
3. 관리처분계획 인가 →
4. 이주·철거 →
5. 착공·일반분양 →
6. 준공·입주·청산

신속통합기획·통합심의 적용으로 조합설립 시점 단축 및 심의기간 ~6개월 수준 단축이 기대됩니다. 

B. 입주완료까지 예상기간(2025년 8월 기준 가늠치)

구간	평균 소요(보정 전)	신통·통합심의 개선 효과 반영 시	비고
구역지정 → 조합설립	~3.5년	~1년 내 목표	공공보조금·선심의 등 병행 지원 방안 반영 시 단축 기대.
사업시행 인가(각종 심의)	~2년	~6개월 수준(사안별)	통합심의 일괄 처리.
관리처분 인가	6~12개월	6~9개월	평형·분양가·세대수 영향
이주·철거	9~18개월	9~15개월	세입자 비율·이주대책에 좌우
착공~준공(입주)	30~36개월	28~34개월	규모·공사비·자잿값·금리 영향

총평 : 2025년 현재 시점에서 고시 완료→조합설립 가속→통합심의 병행이 현실화되면, 통상 8.5년 안팎 걸리던 구간을 ~6년 내외로 단축할 수 있다는 시나리오가 제시됩니다(정책효과·현장조건에 따라 편차).

C. 방향성(플레이북)

• 계획 확정력↑ : 정비계획·지구단위·지형도면 고시 완료 → 제도 리스크 축소 구간 진입. 
• 심의 일괄화 : 통합심의로 타임라인 가시성 확대(추가 보완조건은 상존). 
• 수익성 레버 : 역세권·준주거 상향 및 고용적률 설계가 일반분양 물량·분양가 변수에 직결. 

D. 현재 진입시 고려사항(체크리스트)

• ① 구역/사업 구분 : (가칭)상계5구역(상계동 154-3 재개발) vs 상계5재정비촉진구역 vs 상계주공5단지 재건축을 혼동 금지. 각기 다른 사업.
• ② 심의·인가 로드맵 : 통합심의 일정·보완조건, 사업시행·관리처분 인가 목표치 확인. 
• ③ 분양가/상한제 : 상한제 적용 여부·일반분양 물량·전용 믹스에 따른 수지 영향.
• ④ 사업비 변수 : 공사비(물가)·금리(이자)·기반시설비·보상비 점검.
• ⑤ 이주 리스크 : 세입자 비율·이주대책·철거 속도.
• ⑥ 대지지분 : 빌라·다가구 매입 시 대지지분/전용·라인·층·향 프리미엄/디스카운트.
• ⑦ 시공 파트너 : 규모·브랜드·PF조달력 등(근접 사업장의 시공사 선정 동향 참고). 
• ⑧ 매입 타이밍 : 고시 직후~조합설립 전 구간은 기대·불확실성이 공존 → 가격 변동성·권리가액·추정분담금 민감.

6) 스테이지별 투자전략 & 체크리스트

A. 공공재개발 구간

• 전략 : 공공 가세·용적 인센티브로 리레이팅 여지.

B. 신속통합기획(신통) 구간

• 전략 : 자문~정비계획(안) 확정 사이 프리미엄 갭 확대 구간. 

C. 통합심의 구간

• 전략 : 일정 확정감↑로 리스크 할인폭 축소.

7) 공식 자료 & 바로가기

신속통합기획 추진현황(서울시) 정비사업 가속화 대책(2025.7.24) 정비사업 통합심의(서울시) 도시계획 결정고시 정보(서울 데이터) 상계5 재정비촉진구역 조합(참고)

8) 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 고시 이후 실제 일정은 얼마나 단축되나요?

서울시의 통합심의·행정절차 병행 도입으로 조합설립까지 ~1년 목표, 심의 ~6개월 기대 등 제도적 단축책이 가동 중입니다. 다만 보완조건·금리·공사비·이주 속도 등 변수에 따라 달라집니다.

Q2. (가칭)상계5구역과 ‘상계주공5단지’는 같은 곳인가요?

아닙니다. (가칭)상계5구역은 상계동 154-3 일대 재개발이며, 상계주공5단지는 별도의 재건축 사업입니다. 서로 다른 절차·구역·주체를 가집니다.

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