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상계주공5단지 재건축 핵심요약 (2025-08 최신) — 1·2차 입찰 유찰 → 수의계약 가능성(한화 건설부문) · 분담금·매입 판단 가이드
konaa 2025. 8. 12. 13:59서울은 더이상 신규공급 물량을 위한 부지가 전무합니다. 결국 노후된 주택단지를 재건축하는 방식으로 물량을 공급해야 한는 상황입니다. 그런데 재건축 이라는것인 뚝딱 한번에 되는것은 아니죠. 시행사(조합), 시공사, 조합원 등 다양한 이해관계가 얽혀있기 때문입니다. 이번 포스팅에서는 서울시 재건축 진행중인 지역인 상계주공5단지 재건축 진행현황을 분석해보고 진입하기 위해 어떤 부분들을 점검하고 체크해야하는지 핵심요약 위주로 정리해보았습니다.
상계주공5단지 재건축: 2025년 8월 핵심요약 & 매입 판단 체크리스트
재건축 상계주공5단지 시공사 유찰 수의계약 분담금
1) 상계주공5단지 재건축 한 줄 요약
1차(2025-04-28) 무응찰 유찰에 이어 2차(2025-08-05) 단독 응찰로 유찰되며 수의계약 전환 가능성이 커졌고, 정비업계 보도에선 한화 건설부문이 유력하다는 전망이 나옵니다. 최종 확정 공고 전까지는 매입가 디스카운트 확보가 합리적 전략입니다.
2) 상계주공5단지 재건축 타임라인 & 현재 단계
- 사업시행인가: 2024-09-05 고시 완료(관리처분 준비 국면).
- 시공사 재선정: 2025-04-28 1차 공모 무응찰 유찰 → 2025-08-05 2차 공모 단독 응찰 유찰(경쟁 성립X) → 수의계약 전환 시나리오 부상.
- 공식 자료(입찰 공고문·추정분담금표)는 서울시 정비사업 클린업시스템에서 수시 확인 권장.
3) 상계주공5단지 재건축 사업 스펙 & 구조
| 기존 | 전용 31㎡ 단일형, 19개동, 840세대 |
|---|---|
| 계획(안) | 지하 3층 ~ 지상 35층, 총 996세대(임대 포함), 일반분양 물량은 극소수로 알려짐 |
| 특징 | 사실상 1:1 재건축 구조에 가까워 일반분양 수입이 매우 적음 |
※ 수치·구성은 고시/공고 및 조합 자료 확정치 우선. 일반분양 물량 추정은 정비업계·보도 기반.
4) 상계주공5단지 재건축 공사비·분담금 레벨
- 공사비 제시: 3.3㎡당 약 770만 원 제시 보도.
- 분담금 체감: 일반분양 수입이 거의 없어 조합원 분담 비중이 큼. 보도상 가구당 5~7억 원 추정치가 회자. 실제치는 관리처분(안) 및 시공사 계약 단가·금융비에 따라 달라질 수 있음.
- 리스크/기회: 2차 유찰 → 일정 지연·금융비↑ 리스크 vs. 수의계약 성사 시 조건(단가·특화·공기) 확정으로 불확실성 ↓.
5) 상계주공5단지 재건축 매입 판단 기준(보수적 가이드)
| 체크 항목 | 보수적 기준선 | 설명 |
|---|---|---|
| 총투자금(매입가+분담금) | 인근 준신축 시세의 70~75% 이하 | 수의계약 조건 확정 전에는 안전마진을 넉넉히 잡아 협상 |
| 분담금/현금흐름 | 세후 가처분 현금흐름 기준 6~7년 내 상환 | 이주비·중도금 금리·한도 반영 |
| 타이밍 | 수의계약 조건 확정 직후 (초기 프리미엄 붙기 전) | 공사비 단가·표준마감·지체상금·VE여지 확인 |
인근 준신축인 소위 대장아파트, ' 포레나노원'( 노원구 상계동 680 번지) 공급면적 33.9평 기준,
112C/84m², 중/29층, 남서향 아파트가 호가기준 최저가 매매11 3,000만원 으로 올라왔습니다.
그렇다면 11억원 기준(인근 준신축 시세), 75% 수준인 8.25억을 투자금(아파트 매입금액 + 재건축 추가분담금)으로 마련해야하는 상황이 되겠습니다. 그러니 이 금액에서 이주비 중도금 금리 한도 등을 잘 계산하여 자금계획에 차질이 없도록 꼼꼼하게 준비해야겠습니다.
6) 상계주공5단지 재건축 관련 자주 묻는 질문
Q1. 정말 한화 건설부문과 수의계약이 유력한가요?
2차 유찰(단독 응찰) 후 정비업계 보도에서 수의계약 전환 가능성과 한화 건설부문 유력 전망이 다수 보도되었습니다. 다만, 최종 확정 공고가 중요하므로 공시/공지 확인이 필요합니다.
Q2. 사업성이 박한 이유는 무엇인가요?
일반분양 물량이 극히 적은 1:1 구조라 조합 수입이 제한적입니다. 공사비·금융비 상승 구간과 맞물려 조합원 분담금 상단 압력이 큽니다.
Q3. 공식 수치는 어디에서 확인하나요?
서울시 정비사업 정보몽땅(클린업시스템)에서 입찰공고, 추진경과, 관리처분(안) 등 공문서를 열람할 수 있습니다.
참고 자료
- 1차 유찰(무응찰) 관련 보도
- 2차 유찰(단독 응찰) 및 수의계약 가능성·한화 유력 관련 보도
- 공사비 레벨 보도(3.3㎡당 770만 원)
- 분담금(가구당 5~7억 원) 관련 기사
- 사업시행인가·추진경과 및 클린업시스템 공문서
유의: 본 글은 2025-08-12 기준 공개된 보도·자료를 요약한 것입니다. 최종 의사결정 전, 수의계약 조건(공사비 단가·특화·공정·지체상금)과 관리처분(안) 추정분담금표를 반드시 확인하세요.
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