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Guide
상계주공5단지 재건축 투자포인트
사업개요·스케줄·시공사 이슈부터 맞춤 분담금 시나리오 파일까지, 투자자 관점에서 꼭 필요한 핵심만 한 페이지로 정리했습니다.
① 사업 개요 한눈에
| 위치 | 서울 노원구 상계동 721 일대 |
|---|---|
| 구역면적 | 33,854.6㎡ |
| 총가구 | 996가구(분양 843, 임대 153) |
| 규모 | 지하3~지상35층, 5개 동 |
| 용적률/건폐율 | 용적률 299.73%, 건폐율 27.6% |
| 시행 방식 | 재건축(신탁방식), 시행자: 한국자산신탁 |
※ ‘정비사업 정보몽땅’ 및 고시·전문지 보도 기준. 세부 수치는 변경될 수 있음.
입지·생활
- 노원 생활권 핵심 입지, 광역 생활편의 밀집
- 기존 전용 31㎡ 단일형 노후 주거의 대체·고도화 기대
- 완공 시 1군 브랜드 특화 여부에 따른 시세 레벨업 포인트
※ 구체 평면·단지특화는 시공사 계약 이후 확정.
② 추진현황·향후 스케줄
- 정비계획·구역 지정 → 건축심의 → 사업시행계획 인가완료
- 관리처분계획 (분양신청·권리가액 확정) → 이주·철거 → 착공·일반분양 → 준공·이전
공식 일정은 ‘정비사업 정보몽땅’ 공지/구·시 고시로만 확정되며, 민간 데이터의 예상치는 참고용입니다.
③ 시공사 선정 이슈
2025년 들어 현장설명회 재개 및 2차 입찰 등 시공사 선정 절차가 다시 가동되었습니다. 8월에는 한화 건설부문 단독 참여 보도가 있었고, 일부 매체는 수의계약 가능성도 언급했습니다. 최종 계약 조건(평당 공사비, 마감·특화, 하자보수) 공개를 반드시 확인하세요.
※ 입찰·계약 결과는 조합/시행자 공식 공고로 확인.
④ 분양·관리처분 체크리스트
분양신청 핵심
- 분양통지 후 30~60일 내 신청(1회, 최대 20일 연장 가능)
- 통지문 필수 확인: 분담금 추산액, 종전자산 평가, 분양대상/평형
- 미신청 시 현금청산 위험
조합원 자격·분양 원칙
- 1세대 1분양 원칙. 다만 최근 판례는 주민등록 형식보다 실질 거주·생계를 중시
- 공유·증여·분할 등 이슈는 권리산정일·세대판단과 함께 사전 자문 권장
자세한 절차·법령은 아래 FAQ 참조.
⑤ 분담금 맞춤 시나리오 (엑셀·CSV)
보유형태·대지지분·목표 평형을 바꾸면 원가총액·추정 분담금이 즉시 계산되도록 구성했습니다.
내장 가정(수정 가능)
- 전용→공급 환산: 전용×1.40(전용률 ~71% 가정)
- 공사비 시나리오(만원/평): 720 · 800 · 900
- 권리가액 기준치: 4.85억(최근 실거래 중간값 가정)
- 언론 앵커: 84㎡ 분담금 5~7억 보도치의 면적 비례 환산
※ 실제 분담금은 관리처분계획(일반분양 수입, 기부채납, 금융·이주비, 특화비 등)에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 핵심 투자포인트 7
- 사업시행인가 완료로 사업 ‘중후반’ 진입(7부 능선) → 관리처분 가시권
- 규모·스펙 확정: 35층/996가구(분양 843·임대 153), 용적률 299.73%
- 소형 단일형→가족형 재편에 따른 상품성 개선 기대
- 생활 인프라·역세권 생활권 기반의 수요 흡수력
- 분양가상한제 비적용 구간 확대 이후 시장가격 민감도 ↑ (분양가 책정 자율성)
- 시공사 재선정 경쟁·조건에 따라 분담금 민감도 달라지는 구간
- 정보 접근성: ‘정비사업 정보몽땅’에서 공사비 증감·분담금 추정·공지 열람 가능
⑦ 리스크 & 대응
핵심 리스크
- 분담금 상향 압력: 공사비·특화수준·이자 상승 시
- 시공사 변수: 단독 참여·수의계약 시 조건 협상력 이슈
- 분양가상한제 비적용: 일반분양가·분양시기 사이클 민감
대응 포인트
- 엑셀 시트로 개인 분담금 시나리오 수시 업데이트
- 입찰공고·계약서의 평당 공사비/특화/하자 조건 비교
- 분양통지~신청기간(30~60일) 데드라인 관리 + 법률 자문
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 분양신청 기간은 얼마나 주어지나요?
A. 통지일로부터 30~60일입니다. 사업 여건상 1회에 한해 최대 20일 연장이 가능합니다.
Q2. 1세대 1분양 원칙인데, 공유나 해외체류 등 특수 상황은?
A. 원칙은 1세대 1분양이지만, 실질 거주·생계를 기준으로 세대 판단을 본 최근 대법원 판결이 있어 개별 사안 검토가 필요합니다.
Q3. 전매제한·대출규제는 어떻게 보나요?
A. 규제지역·분양가상한제·모집공고 시점에 따라 상이합니다. 모집공고·고시로 최종 확인하세요.
※ 본 글은 공신력 있는 공개자료와 법령·판례·전문지 보도를 바탕으로 작성된 투자 참고용 요약입니다. 실제 의사결정은 최신 고시·공고·조합 자료를 확인하시기 바랍니다.
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