재개발·재건축의 성패를 가르는 비례율 A–Z 완전정리
※ 본 글은 교육 목적의 일반 정보입니다. 실제 사업은 조합·지자체·법원의 판단과 시장 변수에 따라 달라집니다.
1) 비례율이란?
정의: 정비사업으로 발생하는 개발이익의 배분 비율. 관리처분계획에서 조합원 권리가액 산정의 기초가 되며, 결과적으로 개인별 분담금에 직접 영향을 미칩니다.
권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율 / 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액 (실무 관행)
2) 핵심 산식·용어 정리
| 용어 | 설명 |
|---|---|
| 종전자산평가액 | 정비구역 내 조합원 소유 토지·건물의 감정평가 총액(기초값) |
| 분양예정자산가격 | 사업 완료 시점(관리처분 기준)의 전 세대 추정가액(조합원+일반분양) |
| 총사업비 | 공사비·금융비용·이주·철거·세입자대책·각종 부담금 등 총비용 |
| 비례율 | (분양예정자산가격 − 총사업비) ÷ 종전자산평가액 |
| 권리가액 | 종전자산평가액 × 비례율 |
| 분담금 | 조합원 분양가 − 권리가액 (양수면 납부·음수면 청산금 수령) |
비례율은 사업성 지표이자 배분의 룰입니다. 높다고 무조건 좋은 게 아니라, 현실적인 분양가·통제 가능한 사업비 전제에서 의미가 있습니다.
3) 언제·어떻게 정해지나(절차)
- 추정 단계: 추진위/조합 설립 이후, 사업시행인가 전후로 추정비례율 제시
- 관리처분계획에서 확정: 분양가·총사업비·일반분양 수입 등이 업데이트되며 비례율 확정
- 변경 가능성: 금리·공사비·분양가상한제·재초환·기부채납 등 변화로 관리처분 변경 시 비례율 하향 가능
4) 비례율을 움직이는 6대 변수
- 분양가 (일반+조합원): 분양가 인하 압력 시 비례율↓
- 총사업비: 공사비/금융비/이주·철거·세입자대책·부담금 증가 시 비례율↓
- 용적률·기부채납·공공기여: 용적률 상향은 종후가치↑이나 공공기여 증가 시 순이익 둔화
- 금리·분양시황: 미분양·분양가상한제·보증 영향
- 감정평가: 종전자산평가액이 높을수록 동일 이익에서도 비례율↓
- 재초환·세제: 재건축초과이익환수제, 각종 부담금 반영
5) 숫자로 보는 간단 예시
| 항목 | 값(예) |
|---|---|
| 종전자산평가액(총) | ₩1조 |
| 분양예정자산가격(총) | ₩1조 5천억 |
| 총사업비 | ₩3천억 |
| 비례율 | (1.5조 − 0.3조) ÷ 1.0조 = 1.2 (=120%) |
조합원 A의 종전자산평가액이 10억이면, 권리가액 = 10억 × 1.2 = 12억. 원하는 평형 분양가가 13억이면, 분담금 = 1억이 됩니다.
6) 실거주자용 체크리스트(상세)
- 비례율·분담금 히스토리: 추정→관리처분(변경 포함) 간 비례율·총사업비·분양가의 변동폭 기록
- 인허가 단계: 조합설립인가/사업시행인가/관리처분인가/착공/분양/HUG 보증/분양가상한제 적용여부
- 일반분양가·분양시기: 주변 입주물량·미분양 재고와 동행 확인
- 금융조건: 이주비·중도금 이자율/대출한도·DSR, 금리전망(사업비 민감)
- 평형 배정·우선공급: 조합원 지위·면적 전용률·동·층 배정 룰
- 감정평가: 평가법인 수·이의신청 절차·기준시점
- 재초환/부담금: 부담 추정액·시뮬레이션 공개 여부
- 공사비: 시공사 선정방식·계약단가·변경계약 이력(원자재/인건비 리스크)
- 공공기여: 기부채납·임대비율·학교·도로·공원 등 기반시설 계획
- 현금흐름표: 분담금 납부일정/입주시 잔금/취득세·중개보수·등기비용 포함 총원가
- 거주계획: 통학·교통·생활편의·일조/조망·층고·발코니·커뮤니티 구성
7) 자주 나오는 오해/질문
Q. 비례율이 100% 넘으면 무조건 좋은가요?
A. 분양가·사업비 가정이 현실적이어야 의미가 있습니다. 분양가 하향, 공사비 상승, 금리 급등 등으로 관리처분 변경 시 비례율이 낮아질 수 있습니다.
Q. 조합원 분담금은 왜 바뀌나요?
A. 분양가·사업비·금융비용·일반분양 수입이 바뀌면 비례율이 변하고, 권리가액/분담금이 함께 바뀝니다.
중요 고지
본 글은 교육 목적의 일반 정보이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 실제 계약·소송·민원은 전문 변호사·법무사·세무사와 상담하세요.