주택연금 vs 전세·월세 전환 전략

주택연금, 전월세 전환 비교

 

📌 목차

• 1. 은퇴자의 주거 고민: 내 집으로 버틸 것인가
• 2. 주택연금이란? 수령 조건과 장단점
• 3. 전세·월세 전환 전략: 유동자산 만들기
• 4. 시가 5억 기준 월 수령액 비교 시뮬레이션
• 5. 장수 리스크와 상속 전략 어떻게 다를까?
• 6. 실전 선택 가이드: 어떤 전략이 내게 맞을까?

1. 은퇴자의 주거 고민: 내 집으로 버틸 것인가

은퇴 후 소득이 끊기면 가장 먼저 고민하게 되는 것이 ‘내 집을 어떻게 활용할 것인가’입니다. 집을 팔지 않고도 소득을 만드는 방법으로는 대표적으로 주택연금과 전세 또는 월세 전환이 있습니다. 이 두 전략은 수령액, 안정성, 상속성 등에서 큰 차이를 보입니다.

이 글에서는 시가 5억 원 아파트를 기준으로, 각각의 전략이 어떤 장단점을 가지며 어떤 사람에게 유리한지 실제 수령액을 비교해 설명합니다.

2. 주택연금이란? 수령 조건과 장단점

주택연금은 소유하고 있는 주택을 담보로 매달 연금을 수령할 수 있는 제도입니다. 55세 이상 고령자가 신청할 수 있으며, 거주를 유지한 상태에서 평생 연금처럼 매월 일정 금액을 받을 수 있다는 점이 특징입니다.

• 가입 조건: 만 55세 이상, 부부 중 1인이 해당되면 가능
• 주택 시가: 9억 원 이하 (2025년 기준 공시가 기준)
• 거주 요건: 해당 주택에 실거주해야 하며, 임대 불가

시가 5억 원 아파트를 기준으로 60세에 가입할 경우, 종신형으로 약 월 100~120만 원 수준의 연금을 수령할 수 있습니다. (연령·형태에 따라 다름)

✅ 주택연금의 장점

• 살고 있는 집에서 거주 유지하며 연금 수령 가능
• 종신형으로 선택 시 100세 이상 생존해도 평생 수령
• 국가 보증 → 장수 리스크 완충 효과

⚠️ 단점

• 사망 후 주택 처분 → 상속 자산 감소
• 이사 또는 매매 제한으로 유연성 떨어짐

3. 전세·월세 전환 전략: 유동자산 만들기

보유 주택을 전세나 월세로 전환하는 방식은, 직접 거주하지 않더라도 주택을 유지하면서 일정한 수익을 창출하는 전략입니다. 특히 은퇴 후 일시금 확보 또는 매월 임대 수익이 필요한 경우에 활용됩니다.

시가 5억 원 주택 기준으로 전세 전환 시 보증금 약 4~4.5억 원 수준(지역 및 수요에 따라 다름), 월세 전환 시에는 월 130만~180만 원 수준의 임대료 확보가 가능합니다.

✅ 전세·월세 전환 장점

• 전세: 대규모 일시금 확보 → IRP, 연금저축 등 금융자산 운용 가능
• 월세: 매월 꾸준한 현금 흐름 확보, 국민연금과 병행해 생활비 충당
• 상속 자산 유지: 주택 자산은 그대로 보유 가능

⚠️ 단점

• 세입자 관리 및 공실 리스크 존재
• 지역별 수익률 차이 큼 → 수익 예측 어려움
• 고령자 단독 거주 중 이사 시 부담 증가

4. 시가 5억 기준 월 수령액 비교 시뮬레이션

주택연금과 전세·월세 전환 전략의 수익을 실질적으로 비교해보겠습니다. 아래는 서울 기준 시가 5억 원 아파트(전용면적 85㎡)를 기준으로 60세 시점의 월 수령 가능 금액을 시뮬레이션한 내용입니다.

항목	주택연금(종신형)	전세 전환	월세 전환
1회성 수령액	0원	4.5억 원	0원
월 수령액	110만 원	(금융운용 시 수익에 따라 상이)	150만 원
장수 리스크 대응	◎ 국가보증 종신 수령	△ 자산 소진 시 리스크	△ 공실 발생 시 불안정
상속 자산	△ 소멸 또는 제한적 환수	◎ 전액 보유 가능	◎ 전액 보유 가능

표를 통해 알 수 있듯이, 주택연금은 장수 리스크 대응에 유리하고, 전세·월세는 상속과 유동자산 확보에 유리합니다. 자신의 라이프스타일과 가족 구조에 따라 우선순위를 정해야 합니다.

주택연금, 전세, 월세 전환 비교

5. 장수 리스크와 상속 전략 어떻게 다를까?

은퇴 후 가장 무서운 것은 돈이 아닌 '수명'입니다. 오래 살수록 의료비, 생활비, 주거비 부담이 늘어나기 때문에 장수 리스크는 필수 대응 과제입니다. 전략마다 이에 대한 대응 방식은 크게 다릅니다.

• 주택연금: 국가가 지급을 보증하는 종신형 연금이므로 90세, 100세 이상 생존해도 연금 수령 중단 없음. 단, 사망 시 주택은 국가 회수 또는 대출 상환으로 전환됨.
• 전세 전환: 일시금 확보 후 운용하되, 자산 운용 실패나 장기 생존 시 자금 고갈 우려가 있음.
• 월세 전환: 임대수익이 있는 한 수입 지속 가능하지만, 공실·수리·관리 문제로 불안정성 존재

상속 전략 측면에서는 전세·월세 전환이 유리합니다. 주택을 유지하면서 유동성을 확보하므로 주택의 실질적 자산 가치 보존이 가능하며, 향후 자녀에게 상속이 가능합니다. 반면 주택연금은 연금 수령액이 늘수록 상속 가능성이 줄어들게 됩니다.

결국 장수 리스크 대응을 우선할 것인지, 자산 보존을 우선할 것인지가 선택의 핵심 기준이 됩니다.

6. 실전 선택 가이드: 어떤 전략이 내게 맞을까?

주택연금과 전세·월세 전환은 각각 장단점이 뚜렷하므로 자신의 생활 형태, 기대수명, 자녀 계획, 자산 운영 능력에 따라 선택이 달라져야 합니다.

✅ 주택연금이 적합한 경우

• 100세 시대 장수 리스크를 대비하고 싶은 경우
• 실거주 주택을 유지하고 싶고, 매월 안정적인 소득이 필요한 경우
• 자산을 자녀에게 상속하는 것보다 본인 노후 안정이 더 우선일 경우

✅ 전세·월세 전환이 적합한 경우

• 자산 보전을 중요하게 생각하거나, 자녀에게 상속을 고려하는 경우
• 투자에 대한 이해도가 있어 전세금 운용을 통한 수익 창출이 가능한 경우
• 다른 거주지(임대주택, 자녀와 동거 등)를 마련해 거주 유연성이 확보된 경우

두 전략은 서로 대체재라기보다는 노후 생활의 방식과 가치관에 따른 선택지입니다. 장수 리스크를 우선 고려한다면 주택연금, 상속과 자산 보존을 중시한다면 전세·월세 전략이 더 적합할 수 있습니다.

여러 시뮬레이션을 통해 본인의 현금 흐름, 가족 구조, 기대 여명 등을 종합적으로 판단하고 준비하는 것이 바람직합니다.

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